文 | 源媒汇，作家 | 利晋开yun体育网，剪辑 | 苏淮

香港中旅（下称"港中旅"）又遐想松手手中的"连累"了。

港中旅近日发布公告称，公司缠绵将旅游地产业务进行里面重组，使该业务转由私东说念主公司捏有以及确立私东说念主公司集团，并以什物模式将私东说念主公司分拨给控股股东中旅集团，实现剥离旅游地产业务。

同期，港中旅也提供了现款替代决策，若不收受分拨私东说念主公司股份，则可遴荐 0.336 港元 / 股的现款代价，绝顶于最近一个往翌日收盘价约 22%。

向股东派息甩"连累"，在成本阛阓分红中极其荒野。但对于港中旅来说，松手一个"巨亏之源"却是一个利好音信。

一直以来，港中旅每 5 年时分都会进行一次"大换血"，从旅游、地产、货运、基建等繁密业务到聚焦"地产 + 旅游"，如今，进一步聚焦到旅游投资及运营。

但事实上，港中旅过火控股股东中旅集团长久舍不得毁掉地产业务，仅仅从上市公司平台更正到"水下"。

稍早之前，即 2025 年 9 月初，总出让金额高达 439.5 亿元的上海徐汇东安新村城市更新容颜两宗地块，细则了操盘主体，联接体成员中除了中海地产、招商蛇口、徐汇城投除外，还有另一个荒野的身影——中旅投资。

中旅投资，原名为港中旅 ( 深圳 ) 投资发展有限公司，是港中旅紧要塞产业务布局公司。

比较分拆旅游地产业务，港中旅投资地产业务愈加大手笔。不仅仅港中旅，另一家老牌文旅央企华裔城，雷同深陷筹画逆境，但在文旅与地产之间，仍遴荐倾向地产业务。

它们梗概都有一样的念念法：比较旅游业务，如故更念念作念征战商。

用派息松手"连累"

夙昔几年，旅游地产业务让港中旅的盈利智力一直难以提振。

2020 年至 2025 年中期，港中旅营收经过疫情"腰斩"之后，快速反弹到疫情前的 40 多亿港元；盈利却一直踌躇在盈亏之间，主要原因是物业干系财富捏续减值，减值评估金额整个达 12.5 亿港元，其中触及到珠海海泉湾、咸阳海泉湾等容颜。

珠海海泉湾，是港中旅早在 2003 年投资 22 亿元征战的超大型旅游度假村容颜，其中二期容颜引入了恒地面产合营征战。咸阳海泉湾于 2008 年运走时营，2015 年曾缠绵以 5 亿元价钱对出门售，但无果。

两个容颜仅仅港中旅盲目投资的"纰谬"。

早在 2015 年，中央第十放哨组在对中旅集团进行专项放哨中提议多达 19 条整改宗旨，其中"海泉湾"品牌关键词被说起 19 次，直指中旅集团对珠海海泉湾、咸阳海泉湾和青岛海泉湾投资决策不科学酿成遍及损失。

不仅仅投资决策不科学。放哨反馈宗旨亦指出，珠海海泉湾引导班子违纪披发薪酬福利、青岛海泉湾地产建安工程存在 23 个协议无一进行公开招标等问题。

上述卖不掉的财富，如今，港中旅遐想用另一种方式甩出去——向股东分拨什物质产。

尽管港中旅也提供了现款代替选项，但从里面重组架构来看，旅游地产业务将更正到控股股东中旅集团旗下，现款派息主要面向其余股东。

港中旅里面重组后捏股情况（控股股东指中旅集团）| 截图自企业公告

公告夸耀，中旅集团容或收受什物质产分拨，将捏有旅游地产业务的私东说念主公司 61.15% 股份；同期，若其他股东不收受股份，也将以最高代价约 7.23 亿港元收购剩余至多 38.85% 股份。

港中旅旅游地产业务将成为中旅集团径直控股公司。

港中旅旅游地产业务，包括筹画旅游方针地的酒店、主题公园、景区及闲静度假区，旅行证件及干系业务和客运业务等。本次分拨主要什物质产为珠海海泉湾、咸阳海泉湾度假区、安吉度假村、深圳大空港、成都金堂等 5 个容颜过火运营公司。

截图自企业公告

而装有上述财富的私东说念主公司处于频年损失中，2023 年至 2025 年中期净利润整个损失多达 8.9 亿港元，2025 年 6 月末未经审核财富净值为 49.06 亿港元。

财富剥离之后，港中旅手中仍有不少中枢财富，包括深圳世界之窗、沙坡头景区、德天瀑布、泸州老窖文化旅游、泸沽湖以及旅游景区配套办职业务，京、港、澳等多间酒店及管事式公寓，以及主要管事大湾区的跨境巴士及渡轮管事的客运业务。

蓝本故事到这里是一派利好，但港中旅还作念了另一个操作——削减股本。

分拨公告夸耀，港中旅也建议将公司股份从约 92.22 亿港元削减至 7.22 亿港元，削减的 85 亿港元将转拨为公司保留溢利，手脚派付股息等可供分配储备动用。

于 2025 年 6 月末，中旅集团捏有港中旅约 61.14% 股份。若畴昔港中旅遴荐现款派息，而削减 85 亿港元股本产生的溢利，可能约 52 亿港元流入中旅集团手中。

这是一个"无本套利"的妙计，而简直买单的又是谁？

每五年进行一次"大换血"

本色上，透过港中旅积年发展阅历，不错明晰地看到，每五年时分，港中旅都会进行一次"大换血"。

港中旅控股股东中旅集团，前身是陈光甫创办的香港中国旅行社，1992 年完成在港上市，2005 年运行先后与中国招商旅游总公司、中国中旅集团公司、中国国旅集团兼并重组后，发展为中国旅游集团旗下旅游投资、运贸易务的紧要上市平台。

凭据中国旅游集团官网夸耀，中旅集团现在投资和参与运管的文旅景区容颜超 60 家，其中 5A 景区 17 家、4A 景区 21 家。

但不管是对外团结如故母公司层面的重组流程中，港中旅的发展长久有一条干线："地产 + 旅游"。

根源是旅游与地盘的自然关联性，况兼港中旅早在上世纪 80 年还是围绕旅游景区进行阁下的住宅征战、销售。

2000 年以来，港中旅运行聚焦旅游业务，继续出售路桥容颜、阻隔货运运载管事等，以及征战珠海海泉湾，进行第一次"大换血"。2005 年则运行进行上述说起的团结重组，进一步聚焦"地产 + 旅游"业务，实现第二次"大换血"。

2010 年，港中旅借助"地产 + 旅游"玄虚征战模式，插足高速扩展技术，包括沈阳棋盘山征象区、鞍山汤岗子温泉度假健康城等旅游地产容颜在天下落地，投资资金动辄几十亿、上百亿。

正如放哨组反馈宗旨指出的那样，港中旅的投资决策不科学。

Wind 数据夸耀，2010 年至 2015 年，依靠"十二五"文旅产业政策红利，港中旅年均拿地金额达 50 亿至 80 亿元，营规复合增长率约 15%-20%，但净利率仅 5%-8%。

从那时运行，这些大手笔投资的旅游地产容颜，成为了港中旅的"巨亏之源"。

2015 年傍边，港中旅再度进行"大换血"，挽回退出过期和低水平竞争的旧业态、差业态，包括剥离货运业务专注于客运业务、出售频年损失的芒果网、关闭高尔夫球会所、出售渭河发电厂等。

而最近一次"大换血"则是在 2020 年，恰好又是一个五年。

2020 年疫情爆发时，港中旅运行清退亏钱容颜，包括部分旅游景区、旅行社和旅游地产业务。其中，热度最高的，无疑是抛售河南登封嵩山少林寺容颜。

嵩山少林寺容颜，刚巧体现了港中旅"地产 + 旅游"模式的运营智力水平。

2020 年"十一黄金周"，港中旅须臾发布公告称，公司拟在北京产权来去所挂牌出售嵩山少林寺筹画干系公司的股权及债权。对此，港中旅用了一个全能的根由：受新冠疫情影响，容颜通告得较慢，收入大幅下落，由盈转亏。

筹画嵩山少林寺景区长达 11 年，港中旅有 7 年时分堕初学票收益之争。在外界看来，容颜筹画方赚得盆满钵满，但并非如斯。

彼时，对于出售上述容颜，港中旅里面东说念主士向媒体涌现，"好多事情咱们也窝囊为力"。这句话背后有好多身分，比如景区征战鼓舞贫瘠、筹画理念矛盾等。但根源不仅仅有益益分配问题，还有港中旅念念"躺赚"。

公开府上夸耀，嵩山少林寺门票收入 30% 包摄于其时释永信捏股 80% 的少林寺财富握住公司，剩余 70% 则由港中旅、嵩山文旅集团再按捏股比例 51%、49% 进行分配。折算下来，港中旅本色收入占比为 35.7%。

与收入分红比例比较，港中旅的投资容或、运营治明智力被东说念主诟病。

港中旅与登封市政府，缠绵将捏有嵩山少林寺 IP 的嵩山文旅集团打造为港股上市公司，但未能称愿。原因除了原少林寺住持释永信的强力反对，还有"宗教与利益"的不雅念性问题，以及港中旅的不收尾容或。

嵩山景区管委会干系责任主说念主员曾向媒体涌现，港中旅以 5100 万元出资额拿走少林寺景区实控权后，未收尾三年内投资 8 亿至 10 亿元的容或。

而疫情，成为退出的"全能根由"，亦然压垮三方合营的终末稻草。

旅游央企的"难兄难弟"

虽然，疫情对于旅游行业来说，是一个事关存一火的大考。文化和旅游部数据中心测算，2020 年天下国内旅游迎接总东说念主数同比下降 61.4%，实现收入同比减少 80.7%。

尽管旅游业被条件"迎接搭客量不超最大承载量的 75% "，但那一年"黄金周"，国内景区却呈现南北极分化，上海迪士尼乐土、安徽黄山、四川峨眉山、四川乐山大佛等景区，出现客流量"火爆"到需要预约。

背后也阐述，优质旅游资源仍有着强劲的需求。

先卖嵩山少林寺景区和慈城古镇景区筹画公司股权，后接连抛售旗下各地旅行社，还是不错看出港中旅的难处。2020 年，港中旅的筹画现款流"断崖式"缺少，录得损失 5.13 亿港元。2021 年至 2022 年，这一数据分歧为 1.34 亿港元和 -2.24 亿港元。

在这个首要筹画转机点上，港中旅虽提议"保生涯，谋发展"政策，但在继续清退损失旅游业务容颜之余，仍坚捏鼓舞"地产 + 旅游"，成为阛阓上荒野的逆势拿地的央企之一。

2020 年，港中旅以 3.34 亿元拿下成都金堂县白马泉村三宗商住用地。以 5.45 亿元拿下廊坊燕郊南城一宗住宅用地，溢价率高达 113%；2021 年以 3.51 亿元、溢价率 13.34% 拿下苏州吴中区苏地 2021-WG-3 号宅地；2022 年再次大手笔斥资 20.28 亿元，买下海南三亚海棠湾三宗住宅用地。

廓清，港中旅愈加偏疼地产业务。

2022 年齿迹会上，当被问及地产业务发展情况时，港中旅高管称，地产是一个中耐久的考量，存量的地产业务会连续收拢契机去回笼现款，也会情切关键时点上和旅游干系的地产契机，积极争取一些赢利空间。

为什么一直偏疼地产？谜底是毫无疑问的：一是能够快速冲刺 2016 年提议的世界 500 强指标，二是依靠"暴利"的地产征战业务，捏续孵化旅游方针地征战和运营。

在 2020 年首要筹画挽回中，港中旅运行偷偷组建一个新的地产征战和投资平台——中旅投资。

2020 年 5 月，傅卓洋退休，辞任港中旅本质董事，由蒋洪接任。蒋曾是国度旅游局阛阓司干部，上任前主要在中旅集团讲求旅游地产业务征战，以及进行投资握住和成本运作。

上任后，中旅投资前身港中旅 ( 深圳 ) 投资发展有限公司运行偷偷崛起。据天眼查信息，2020 年 5 月，中旅投资握住层成员，从仅有的本质董事傅卓洋一职，变更为蒋洪出任董事长及 7 名董事。

中旅投资 2020 年 5 月握住层变更 | 截图自天眼查

中旅投资运行活跃于房地产阛阓。天眼查夸耀，其面前共有 18 家对外投资公司、11 家障碍对外公司，2020 年 5 月之后确立公司为 13 家、5 家，其中 9 家为房地产征战公司。

进一步透过新确立公司不错发现，在房地产征战中，中旅投资前期以全资或控股操盘为主，后期则转为投资变装，捏有少数股份。

其中，港中旅与招商蛇口在上海进行了深度绑缚，在 2025 年 9 月初拿下"天下总价地王"徐汇东安新村城市更新容颜地块之前，还是合营征战了闵行招商中旅揽阅、宝山招商中旅不雅境。

尽管 2023 年港中旅提议转头旅游主业，但地产依然莫得停步。一方面于 2023 年 8 月傍边，引入原龙湖副总裁胡若翔担任中旅投资总司理；另一方面，中国旅游集团也在上海、武汉确立三家房地产公司。

港中旅及控股股东，根底舍不得砍掉地产业务，仅仅一步步从港中旅更正到控股股东手中，于是就发生了面前的分拨什物质产一事。

与地产比较，夙昔几年时分里，旅游业务扩展显得十分冷清，港中旅仅在分拆前 1 个多月，缠绵收购万科旗下吉林松花湖海外度假区及万冰雪公司，运行押注冰雪旅游。这一反映，比同业足足晚了两三年。

当年，和港中旅一皆征战深圳锦绣中华、世界之窗的华裔城集团，情况雷同如斯。华裔城也一直以"地产 + 旅游"大举在天下拿地，行业好时还是靠近着遍及损失，何况下行周期。

经过大挽回之后，华裔城集团仍遴荐请来曾履职华润置地、中国建筑，具有地产征战训诫的吴秉琪担任公司总司理一职。

港中旅和华裔城，这对"难兄难弟"都有一个共性：一直玩不转地产业务产生利润、旅游业务产生现款的"地产 + 旅游"模式开yun体育网，但如故更念念作念征战商。