一线城市写字楼“包租公”SOHO中国，交出了一份吃亏事迹单。

8月22日晚间，SOHO中国公布2024年中期事迹，期内罢了营业收入7.99亿元，包摄母公司鼓动基础净利润(剔除投资物业评估值变动以及一次性税费)约1.04亿元，包摄母公司鼓动净吃亏1.08亿元。 

SOHO中国的主要盈利着手，是一线城市写字楼的房钱收入。上半年，SOHO中国投资物业平均出租率约76%，租出业务毛利率约82%，但北京有部分写字楼出租率低至54%、57%的水平。

基于SOHO中国的中期事迹情况，以过火流动欠债、银行借款、现款鸿沟等主见，核数师对该公司年报提醒称“存在要紧不笃定性，可能会对捏续有计划的工夫组成要紧疑虑。”

络续卖财富偿付税务

行为靠写字楼租出创收的公司，SOHIO中国近来年营业收入较为富厚，但盈利却出现大幅波动。

公开数据显现，从2019年～2023年，SOHO中国营业收入区分为18.47亿元、21.92亿元、17.42亿元、17.75亿元、16.79亿元，其中2021、2023年两年营业收入呈微幅下降趋势。

但从归母净利润看，SOHO中国该主见发达从2019年的13.31亿元沿途下滑至2020年的5.30亿元，2021年净吃亏1.31亿元，2022年盈利6120.80万元，2023年再度转亏1.80亿元。

干预2024年，该公司的盈利主见未出现好转，上半年取得营业收入7.99亿元，同比减少2.7%;母公司鼓动应占净吃亏1.08亿元，而旧年同期则取得净利润1361.3万元，每股吃亏0.02元。

“营业收入下降，主淌若由于办公楼及生意物业租出商场需求疲软。 ”SOHO中国暗示。

与此同期，上半年，SOHO中国的毛利、毛利率等主见均有下滑。其中租出业务毛利率约为82%，2023年同期约为83%；上半年毛利约为6.48亿元，2023年同期约6.78亿元，同比下降约 4.39%。

从各项用度看，上半年其销售用度约0.20亿元，2023年同期约为0.10亿元；行政用度约为0.50亿元，2023年同期约为0.66亿元。 此外，时代财务收入约为250万元，2023年同期约240万元；时代财务用度约为3.67亿元，较2023年同期的3.87 亿元减少约0.2亿元。

相较于盈利下滑，SOHO中国更遑急的潜在问题是税费问题。

早在2022年时，SOHO中国北京一家子公司，曾收到当地税务机关的税项交纳见知，条目其在2022年9月1日前支付望京SOHO景观塔1和塔2的相干地皮升值税17.33亿元。自税款滞纳之日起，按日加收滞征税款万分之五的滞纳金。

扫尾2024年6月30日，就上述税项问题，SOHO中国已支付地皮升值税1.45亿元，尚有21.69亿元的地皮升值税和相干滞纳金未被偿付。6月30日后，该公司又进一步偿付200万元。

凭证税收征收连接法，当地税务机关可能选拔其他强制步伐，包括但不限于扣押、查封、照章拍卖或变卖相干物业，以及就滞纳地皮升值税处以不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚金。地皮升值税的滞纳，还可能导致该集团41.87亿元的银行借款出现交叉误期。

就上述问题，SOHO中国暗示，已捏续与当地税务机关就尚未偿付的地皮升值税、相干滞纳金开展疏浚，并就具体偿付有计划达成一致，集团将络续惩办几许生意物业，用以偿付部分地皮升值税。

与此同期，SOHO中国将捏续与包括现存存在交叉误期借款的贷款东说念主在内的几许金融机构积极疏浚，协商对集团现存借款的还款安排进行调动，以确保大略到期偿还。6月30日后，该集团已与一家银行签署补充条约，调动本金金额19.10亿元银行借款的还款安排。

核数师教唆有计划风险

SOHO中国的主营业务为写字楼租出，写字楼商场调动与其事迹唇齿相依。

在中报中，该公司对写字楼商场归来称：上半年写字楼与生意租出商场新增供应有所放缓，商办用地供求鸿沟涉及连年低位；需求方面，疲软的商场需求成为制约商场回暖的主要成分，租出需求以搬迁及续租为主。房钱水平处于下行通说念，尽管商铺房钱有小幅增长，但涨幅趋于收窄。

“以价换量”，成为企业租出业务的主要策略，以保管商场活跃度。

这与各大机构对写字楼商场的研判一致。比如感恩梁行暗示，本年二季度，北京甲级写字楼商场无新增供应入市，降本增效和以价换量络续成为田户和业主在企业运营上的主旋律，商场房钱水平络续处于下行区间，全市房钱环比下降3.9%，空置率环比下降0.3个百分点至18.0%。

上海方面，感恩梁行暗示，二季度当地共有4个甲级写字楼景观入市，为商场新增240,611普通米空间；全体房钱下降趋势仍是存在，全市平均成交房钱录得230.8元每普通米每月，环比下降2.7%。租出活跃度较前几季度有所回升，全市平均空置率降至21.7%。

SOHO中国方面也暗示，下半年北京和上海甲级写字楼商场将区分迎来42.5万普通米及70.9万普通米新增供应。在商场需求低迷、新增供应无数入市的情况下，空置率将络续拉高，令租出商场捏续承压。 

宏不雅商场环境的变化，将对SOHO中国的写字楼业务带来更多挑战。本年上半年，该公司主要创收景观来自北京和上海，其中北京星河及向阳门SOHO出租率仅54%，望京SOHO出租率仅57%，前门大街景观出租率63%；上海方面，SOHO天山广场出租率为79%。

扫尾中期末，该公司净财富欠债率约41%，平均假贷老本约4.5%；银行借款过火他借款计较156.91亿元，上述借款以集团账面价值为538.912亿元的投资物业行为典质，其中一年内到期部分约77.49亿元，期末该集团非受限现款及现款等价物仅为7.68亿元。

对此核数师暗示，扫尾2024年6月30日SOHO中国的流动欠债超出其流动财富99.23亿元，同期银行借款过火他借款计较156.91亿元，非受限现款及现款等价物为7.68亿元，该等事件连同其他事项标明存在要紧不笃定性，可能会对集团的捏续有计划工夫组成要紧疑虑。

面对重重挑战，SOHO中国一方面深入老本适度与风险连接，同期对宏不雅环境抱有回暖期待。“瞻望2024年下半年，跟着宏不雅计谋捏续加码扩内需、促破钞，经济有望步入愈加郑重的复苏轨说念，绝顶是就业业营商环境的捏续优化，或将当先带动大城市生意地产商场回暖，推动生意地产行业向更高质料、更可捏续的发展模式转型。”

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孙梦凡

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